“입지는 좋은데 공사비가 올라 앞으로 재건축이 잘 될지 모르겠어요.”

최근 이사를 고민하던 김 모씨는 서울 구축 아파트 30평대와 신축 24평을 놓고 저울질하다가 신축으로 결정했다. 서울 양천구 신월동 준공 4년차 아파트를 매수한 그는 “입지는 구축이 더 좋았지만 앞으로 재건축이 힘들 것 같아 신축을 선택했다”고 말했다.

공사비 상승과 ‘똘똘한 한 채‘ 선호가 맞물리면서 신축 쏠림 현상이 심화하고 있다. 현재 부동산 시장은 서울 일부 지역만 상승하고 나머지는 침체가 장기화하는 ‘차별화 장세’가 펼쳐지고 있다. 이러한 가운데 건물 연식에 따라서도 격차가 벌어지고 있다. 같은 입지여도 연식에 따라 가격 차이가 벌어지는 것이다.

지난 상승장땐 같은 입지 아파트 가격은 전체적으로 다 같이 오르는 모습이었다. 하지만 요즘은 입지와 연식 등에 따라 오를 곳만 오르는 차별화 장세가 진행되고 있다. 이에 수요자들은 입지와 연식, 지역 공급량 등을 따져서 똘똘한 한 채를 고르는 ‘옥석 가리기’에 집중하고 있다.

21일 부동산R114에 따르면 서울 아파트 신축(준공 1~5년차)과 준공 10년 초과 구축 간 가격 차는 점점 벌어지고 있다. 2020년 서울 신축 아파트 평균 가격과 구축 격차는 3억1700만원에서 2021년 4억200만원으로 늘었다. 2022년 3억4100만원으로 좁아 들더니 지난해 2억5900만원으로 더 줄었다.

하지만 최근 신축 선호 현상이 강해지면서 올해(4월 12일 기준)는 5억5800만원으로 크게 벌어졌다. 서울 신축 아파트가 지난해 15억100만원에서 올해 17억9000만원으로 뛰는 사이 구축 아파트는 12억4100만원에서 12억3900만원 오르는 데 그치면서 신축과 구축 간 격차가 켜졌다. 부동산R114 관계자는 “지난해부터 분양가 상승이 본격화하고 공사비가 급증하면서 현재 가장 최신상인 신축 아파트가 관심을 받고 있다”고 전했다.

지난해 경기도 수원·의왕 등에서도 분양가 10억원이 넘는 아파트가 속출했고 공사비는 역대 최대로 치솟았다. 앞으로 분양가는 더욱 오를 것이라는 전망이 짙어지면서 수요자들이 현재 시장에 공급되는 최신축으로 눈을 돌리고 있다.

최신축인 분양권과 입주권의 상승세는 가파르다. 서울 강동구 올림픽파크포레온(옛 둔촌주공)은 올 들어 거래량이 크게 늘었다. 전용면적 95㎡ 입주권은 지난달 8일 22억1820만원(23층)에 거래되며 신고가를 경신했다. 이는 지난 1월 거래된 해당 평형 직전 최고가 21억8931만원(9층)보다 2889만원 오른 값이다.

마찬가지로 전용 134㎡ 입주권 역시 지난달 4일 기존 최고가(29억원)보다 5000만원 높은 29억5000만원(8층)에 팔리면서 신고가를 갈아치웠다. 국민평형인 전용 84㎡의 경우 지난달 25일 20억1374만원(9층)에 거래가 체결된 것을 비롯해 지난달에만 총 8건의 거래가 성사됐다. 분양가(12억~13억원대)보다 7억원가량 뛰었다. 지난 2022년 분양 당시만 해도 고분양가 논란으로 마이너스 프리미엄(마피)이 붙을 것이라는 전망이 나왔지만 지난 1~2년간 공사비가 급등하면서 신축 몸값은 치솟았다.

신축의 가격 상승은 유독 서울에서만 나타나고 있다. 공급이 쏟아진 수도권에서는 오히려 신축과 구축 간 차이가 작아졌다. 인천에서는 신축과 구축 격차가 2020년 3억5000만원이었지만 올해 2억300만원으로 오히려 감소했다. 인천에서는 신축 가격이 같은 기간 6억9000만원에서 6억원으로 줄어든 반면 구축은 3억4000만원에서 4억원으로 올랐다. 공급 물량이 쏟아지면서 신축 가격이 하락했기 때문이다.

부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 인천의 적정 공급 수요는 1만5000가구인데 2022년부터 초과 공급이 이뤄지고 있다. 2022년 4만1000가구, 23년 4만2000가구가 입주했고 올해 2만4000가구, 내년 2만2000가구 입주가 예정돼 있다. 인천 부동산업계 관계자는 “입주장이 워낙 길다 보니 신축 입주권 마피가 나오고 있다”며 “공급 앞에 장사 없다고 전셋값이 떨어지는 신축이 힘을 못쓰고 있다”고 전했다.

하지만 서울은 역대 최대 공급 감소가 예고되는 상황이어서 신축 쏠림을 더욱 부추긴다. 국토교통부 주택 건설 인허가 실적에 따르면 지난해 서울 주택 인허가 실적은 2만5567호로 통계 작성(1990년) 이후 최저치다. 2019년 6만2000호, 2020년 5만8000호, 2021년 8만3000호, 2022년 4만2000호, 2023년 2만5000호로 지속해서 감소하고 있다. 지난해 인허가 실적은 2022년보다 40% 급감했다. 인허가 실적은 주택을 짓겠다고 지방자치단체에 승인받은 것을 뜻한다. 인허가를 받고 주택은 3~5년 뒤에 공급하는데 앞으로 서울에 공급될 주택이 급감한다는 뜻이다.

고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 “사실상 서울은 지을 땅도 부족하고 분양가는 오르고 각종 규제로 공급이 꽉 막힌 상황”이라며 “그러니 지금 신축이 제일 좋아보이지 않겠느냐”고 말했다.

앞으로 이러한 신축 쏠림은 지속될 전망이다. 정비사업 공사비는 날로 상승하고 정부가 발표한 재건축 안전진단 완화 패스트트랙도 법 통과가 요원하다. 건설업계 관계자는 “이번 총선에서 야당 압승으로 정부가 밝힌 공급 규제 완화는 줄줄이 무산될 것”이라며 “층간소음 기준 강화 등 각종 규제가 더해지면서 공사기간은 늘고 공사비가 급증해 정비사업이 지지부진해지면 신축 희소성은 더 커질 것”이라고 지적했다.